Статистика

Loading

Вы здесь

Узаконивание самостроя, реконструкции и перепланировки

Узаконивание самострояСтатья рассказывает о способах узаконивания самовольного строительства, реконструкции и перепланировки — по решению суда, путем устранения признаков самостроя. Здесь же вы можете узнать, что к самовольному строительству не относится.

Понятие самовольного строительства

Законодательное определение термина «самовольное строительство» закреплено в статье 376 Гражданского кодекса Украины. Согласно этой норме, жилой дом, строение, сооружение, иное недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Исходя из этой нормы мы можем выделить признаки самовольного строительства, наличие хотя бы одного из которых дает основания отнести данное строительство к самовольному:

  1. недвижимое имущество построено (строится) на участке земли, который не был отведен для строительства;
  2. нет разрешения на проведение строительства;
  3. нет утвержденного проекта строительства;
  4. недвижимое имущество построено (строится) с нарушением строительных норм и правил.

Таким образом, чтобы узаконить самовольное строительство, необходимо привести в соответствие с требованиями закона все приведенные признаки. Однако, как показывает практика, существуют и другие способы узаконивания.  Давайте же изучим их повнимательнее.

Узаконивание самовольного строительства по решению суда

Это, пожалуй, наиболее популярный способ узаконивания самовольного строительства. Плюсы этого способа — в его быстроте и относительной дешевизне. С другой стороны, у этого способа есть и минусы  — так, практика показывает, что некоторые заинтересованные лица, например, Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (далее — ГАСК) с неодобрением относятся к таким решениям суда, поскольку при узаконивании самостроя по решению суда ГАСК остается без тех средств, на которые он мог бы рассчитывать, проводись узаконивание «через них». ГАСК вправе обжаловать решение суда по узакониванию самостроя, и в таком случае процедуру необходимо будет начинать снова и с самого начала. Однако при грамотном подходе на стадии организации судебного дела можно минимизировать риски обжалования ГАСК судебного решения. Кроме того, стоит помнить, что далеко не всякое решение суда по узакониванию самовольного строительства ГАСК станет обжаловать, а лишь те решения, объекты которых будут ГАСКу наиболее «интересны».

Итак, что необходимо для получения судебного решения об узаконивании самовольного строительства?

  • Документ, подтверждающий права на земельный участок. Это может быть, например, свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды земельного участка (если таких документов нет, нужно сначала — в отдельном судебном процессе — получить решение суда о признании права собственности на землю, либо решение суда об обязательстве органа местного самоуправления заключить договор аренды или выдать свидетельство о праве собственности на землю).
  • Почтовый адрес объекта недвижимости. Присвоением почтовых адресов занимаются исполкомы местных органов самоуправления (для этого они ведут соответствующие книги почтовых адресов). При этом присвоить почтовый адрес объекту можно и через другие органы, поскольку нормативного документа, предусматривающего порядок присвоения почтовых адресов на сегодняшний день нет.

Наиболее распространенным способом получения почтового адреса (прмимо исполкомов) является отдельное решение суда об обязательстве исполкома присвоить почтовый адрес — такое решение исполком не может отклонить и обязан его исполнить. Также почтовые адреса получают через договоренности с Бюро технической инвентаризации (далее — БТИ), «Укрпочту». Более того, в некоторых регионах существуют коммунальные предприятия, которые за умеренную плату осуществляют присвоение почтовых адресов.

  • Техническое заключение о соответствии объекта недвижимости на момент узаконивания строительным нормам. Заключение выдается специализированными строительными организациями а также экспертами, имеющими лицензию.
  • Проект строительства, согласованный с максимально возможным количеством госорганов.
  • Технический паспорт, выданный БТИ. БТИ поставит в таком паспорте штамп «самовольное строительство», однако это не критично, поскольку техпаспорт важен другим  — а именно, наличием технической характеристики объекта недвижимости (принципиально важна указанная площадь  объекта недвижимости), по которому будет признаваться право собственности в суде.

Чтобы по результатам судебного рассмотрения получить надежное решение, в иске необходимо просить суд о следующем:

  1. Признать право собственности на объект недвижимости (жилой дом, строение, сооружение, и др.), общей площадью _____ м2, расположенный по адресу ___________ за _________ (здесь указываем Ф.И.О. собственника либо наименование предприятия-собственника).

Очень распространенная ошибка в таких исках — требование о признании права собственности на самовольное строительство. Дело в том, что впоследствии решение суда с такой формулировкой нельзя будет зарегистрировать в БТИ, так как БТИ не имеет права регистрировать право собственности на самострой. Поэтому просить суд необходимо  о признании права собственности только на объект недвижимости.

  1. Далее, в иске просим суд разрешить эксплуатацию объекта недвижимости без акта ввода в эксплуатацию.
  2. Затем просим суд в решении обязать ГАСК выдать сертификат соответствия.

Здесь есть один существенный нюанс. Первые два требования рассматриваются хозяйственными судами без споров относительно юрисдикции, однако требование о выдаче сертификата соответствия исходя из правил подсудности должно рассматриваться в административном суде. Кроме того, ГАСК также может попытаться обжаловать судебное решение, содержащее такой пункт. С другой стороны, без получения сертификата соответствия обязательны проблемы не только с архитектурно-строительной комиссией, Госсанэпидемслужбой (СЭС), МЧС.

После получения решения суда право собственности на объект недвижимости необходимо зарегистрировать в БТИ. Кроме того, для обеспечения безопасности вашего объекта на случай обжалования судебного решения, имеет смысл перепродать объект недвижимости (лучше — неоднократно), обеспечив последнему собственнику статус добросовестного приобретателя.

Узаконивание самовольного строительства путем устранения признаков самостроя

Этот способ заключается в том, чтобы поэтапно устранять описанные в начале этой статьи четыре признака самостроя. Из минусов этого способа узаконивания следует назвать затратность, длительность, необходимость договоренностей с региональными советами и ГАСК. К плюсам этого способа относятся большие гарантии прав собственника узаконенного объекта, поскольку процедура узаконивания будет проведена практически в полном соответствии законодательству; также, устраняется риск обжалования решения со стороны ГАСК, который будет принимать участие в процессе узаконивания.

В такой процедуре узаконивания самостроя можно выделить следующие этапы:

  1. Оформление документов, подтверждающих права собственности или пользования на земельный участок. Для оформления права пользования (аренды) земельного участка нужно осуществить отвод земли в органах местного совета, внести плату и заключиить соответствующий договор аренды.
  2. Оформление проекта строительства. Для этого необходимо обратиться к архитектору, который на уже существующий объект разрабатывает проект. Если архитектор обнаружит нарушения строительных норм, он предоставляет рекомендации по их устранению.
  3. Согласование проекта строительства. В результате согласования проекта строительства орган ГАСК выпишет штраф за самовольное строительство. Сумма штрафа составляет до 170 грн. согласно статье 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Это немаловажный момент, поскольку на данном этапе фиксируется факт строительства.
  4. Оформление акта ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Для этого с согласованным проектом строительства необходимо обратиться в управление местной архитектуры и ГАСК, которые подписывают акт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию («задним числом»).
  5. Получение технического паспорта на объект недвижимости в БТИ.
  6. Получение сертификата соответствия в органах ГАСК.

Несколько слов о реконструкциях и перепланировках

Неузаконенные реконструкции, перепланировки «выплывают на свет» перед органами БТИ в процессе технической инвентаризации, которую БТИ проводит согласно «Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объхектов недвижимого имущества» (утв. приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики 24.05.2001 № 127).

Согласно данной Инструкции, к самовольному строительству не относятся (и, соответственно, не требуют узаконивания):

  • для домов усадебного типа — возведение на земельном участке временных сооружений (навесов, беседок, палаток, киосков (кроме малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности), накрытия, летних душевых, теплиц, скважин, колодцев, люфт-клозетов, выгребных ям, заборов и т.п.); перестановка оборудования в границах предназначенных помещений; устройство или закрытие дверных или оконных проемов; увеличение или уменьшение жилой или вспомогательной площади за счет демонтажа или устройства перегородок (на величину площади горизонтального сечения перегородок), не связанные с изменениями назначения помещений и без нарушения несущих конструкций, амбаров, снос печей и печек, утепление и отделка стен, остекление летних помещений (кроме устройства веранд, тамбуров);
  • в многоквартирных жилых домах, общежитиях — перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа перегородок (кроме крупнопанельных домов), кладовых, сноса печей, каминов, печек, витрин, без изменения назначения помещений, без нарушения несущих конструкций; остекление балконов и лоджий; уменьшение жилой или подсобной площади за счет утепления и отделки стен; устройства или закрытия дверных проемов во внутренних некапитальных стенах (кромекрупнопанельных домов); перестановка оборудования в пределах предназначенных помещений;
  • текущий ремонт зданий и сооружений без изменений назначения помещений;
  • замена материала стен домов усадебного типа, зданий без увеличение размера фундамента или этажности (допустимое отклонение площади 5%);
  • снос и устройство перегородок без изменения назначения помещений, без нарушения несущих конструкций в общественных и производственных зданиях и зданиях;
  • изменение назначения хозяйственных построек.

Однако, это не освобождает от необходимости разработки проекта дома, его согласования и введения в эксплуатацию реконструированного объекта. К тому же инструкция не содержит информации о том, какое расхождение допустимо между общей или жилой площадью до и после реконструкции.

Потому целесообразно узаконивание реконструкции сводить к приведению размера новой площади к той, что была до реконструкции. То есть, если где-то перегородки убрали, то в другом месте необходимо укрепить стены или добавить эти перегородки, чтобы общая  (жилая) площадь не изменились. Второй вариант — осуществить разработку проекта реконструкции и его согласование, а затем введение в эксплуатацию уже после фактической реконструкции.

Рекомендовать: 
SEO by SEOsite.net.ua D7 ver.1.1