Статистика

Сообщение об ошибке

Deprecated function: preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead в функции Pagination->getPager() (строка 183 в файле /home/lzwikyjn/zakon-online.com.ua/sites/all/modules/pagination/includes/Pagination.inc).
Loading

Вы здесь

Хозяйственные аспекты деятельности ОСМД

Разговоры об ОСМД ведутся уже не один год, так что сегодня эта аббревиатура является достаточно узнаваемой, однако еще немало украинцев не совсем понимают, что такое ОСМД, каков его правовой статус и какую роль оно играет в нашей повседневной жизни. ОСМД - это объединение совладельцев многоквартирного дома. Хотя ОСМД называют по-разному: и общественной организацией, и органом самоорганизации населения, и предприятием, но в действительности же, его статус регламентирован Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».

Согласно закону, «Объединение совладельцев многоквартирного дома (дальше — объединение) — юридическое лицо, созданное владельцами для совместных действий по использованию их собственного имущества и управлению, содержанию и использованию неделимого и общего имущества». Таким образом, владея, например, квартирой в многоквартирном доме, ее собственники являются одновременно и совладельцами всего дома в целом. В собственности жильцов находятся места общего пользования (подвалы, подъезды, чердаки, колясочные, лестничные клетки и пр.), техническое оборудование (в первую очередь лифты и внутридомовые коммуникации) и конструктивные элементы дома (фундамент, крыша, внешние и несущие стены).

При этом, именно ОСМД, как особый вид юридического лица, фактически дает жителям единственную возможность полноценно реализовать право собственности не только на отдельную квартиру, но и на дом в целом. Учитывая то, что для большинства граждан Украины квартира – это чуть ли не единственный объект частной собственности, поддержание дома в хорошем состоянии кроме эстетического и морального удовлетворения от проживания в нем, позволяет рассчитывать на дополнительную выгоду и при продаже квартиры, поскольку деятельность ОСМД однозначно увеличивает стоимость жилья в таком доме. Кроме того, объединение совладельцев, или, как его называют в Европе, кондоминиум, дает жильцам целый ряд дополнительных преимуществ:

  1. Совладельцы дома через ОСМД самостоятельно формируют свой бюджет, определяют взносы на содержание дома, штатное расписание, персональный состав правления и сотрудников, самостоятельно определяют подрядчиков (вывоз мусора, дезинсекция и пр.) и условия работы с ними, имеют реальную возможность влияния на качество оказываемых ими услуг, самостоятельно определяют очередность работ по текущему ремонту дома.
  2. В случае создания ОСМД существенно повышается заинтересованность, ответственность и, как следствие, эффективность управления общей собственностью, улучшается жилищно-коммунальное обслуживание.
  3. Бывший собственник обязан принять участие в первом после приватизации капитальном ремонте дома – создание ОСМД «привлекает» из местного и государственного бюджетов средства на капитальный ремонт дома.
  4. В лице ОСМД у совладельцев дома появляется полноценный представитель их интересов, как перед органами власти, так и перед коммунальными службами и другими юридическими лицами.
  5. Только ОСМД гарантированно может получить придомовую территорию в собственность, либо в пользование. Это дает возможность избежать проблемы, которая сегодня является актуальной для множества горожан - сооружения на придомовой территории дополнительных строений, так называемого уплотнения застройки.
  6. С помощью ОСМД можно обеспечить привлечение дополнительного дохода на содержание дома из источников, которые ранее не использовались, или же «работали» на ЖЭК. К этим источникам относится аренда подвалов, в том числе операторами телефонной, телевизионной и интернет-связи, парковка во дворе и пр.

Лучшим же агитатором за создание ОСМД выступает сама коммунальная система обслуживания домов. При фактическом отсутствии услуг со стороны большинства ЖЭКов, с 1 января 2008 года например в Днепропетровске повысилась квартплата. На сегодня за 1 кв.м. общей площади днепропетровцы платят в среднем 1,39 грн., причем, в эту стоимость не входит плата за обслуживание лифта.

Таким образом, хотя процесс создания ОСМД в Украине неоднозначен и часто сложен, иного пути эффективного управления своим жильем в многоквартирном доме просто не существует. И чем раньше совладельцы дома решатся на создание ОСМД, тем раньше они начнут жить в отремонтированном доме с ухоженным двором и доброжелательными соседями.

Данный вид собственности не нов и широко применяется в Европе и Америке. Так, например, по данным компании из Канады DCD (Drain Contractors Direct) более половины всех многоквартирных домов в Торонто являются кондоминиумами. Положительным примером для энтузиастов из «коммунального» жилья самостоятельного хозяйствования являются дома жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В свое время, построив многоквартирный дом, члены ЖСК с самого начала взяли на себя всю ответственность по его содержанию и управлению. Многих жителей пугает кажущаяся сложность создания и управления кондоминиумом. Однако, опыт «первопроходцев» показывает, что для эффективного управления своими домами достаточно обладать минимальным объемом знаний из области психологии, права, экономики, бухгалтерского учета и технического обслуживания дома. Как правило, среди жителей многоквартирного дома всегда можно найти человека, который разбирается в той, или иной сфере знаний.

После введения в 1992 г. в действие Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» граждане, которые пользовались квартирами государственного жилищного фонда на условиях найма, получили право на их приватизацию в порядке и на условиях, определенных этим законом. Одновременно с получением в частную собственность своей квартиры, граждане автоматически стали и совладельцами всего дома. Об этом гласит ч. 2 статьи 10 упомянутого закона: «владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безоплатно и отдельно приватизации не подлежат».

В статье 382 Гражданского кодекса Украины уже четко определен правовой статус перечисленного выше имущества: «владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме на правах общей совместной собственности принадлежат помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначены для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, которые расположены в жилом доме». Согласно статьи 355 того же Гражданского кодекса:

  • «1. Имущество, которое находится в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).
  • 2. Имущество может принадлежать лицам на правах общей долевой или на правах общей совместной собственности…»

Согласно статьи 368:

«1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью…»

И, наконец, статья 369 гласит, что:

  • «1. Совладельцы имущества, которое находится в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.
  • 2. Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности, осуществляется при согласии всех совладельцев…»

Это же право совладения и, соответственно, распоряжения общим совместным имуществом определил Конституционный суд Украины в своем решении от 2 марта 2004г. № 4-рп/2004 (см. приложение 1.4.). Этим решением подтверждено право общей собственности владельцев приватизированных квартир на вспомогательные помещения, причем без связи с фактом создания или отсутствия ОСМД. Кроме того, в этом решении впервые владельцы квартир многоквартирного дома признавались также совладельцами своего дома в целом. Подводя итоги, стоит отметить моменты, которые крайне важны для правильного понимания и применения норм действующего законодательства в процессе создания и деятельности ОСМД.

1. Приватизировав квартиры в многоквартирном доме, граждане Украины стали совладельцами помещений и инженерных систем дома, которые находятся в их общем пользовании. Одновременно граждане приобрели статус и владельцев жилых помещений и совладельцев общего имущества.

2. Особенностью общего имущества в многоквартирных домах есть то, что оно является общей совместной собственностью: ее объекты нельзя раздробить на доли, а эти доли - выделить в натуре. Поэтому все владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме «обречены» быть совладельцами на протяжении всего времени, пока они будут считаться владельцами жилого или нежилого помещения в этом доме.

3. Совладельцы обязаны совместно осуществлять мероприятия по сохранению и содержанию общего имущества. Это означает, что все совладельцы должны определиться и договориться, будут ли они управлять общим совместным имуществом самостоятельно, или же управление будет поручено привлеченным лицам. Договориться можно, заключив многосторонний договор, сторонами которого будут все совладельцы, или создав объединение совладельцев, в котором через устав будет определен порядок владения и пользования общим имуществом.

4. Совладельца, который не выразил желания стать членом ОСМД (а действующее украинское законодательство сохраняет за ним такое право), закон не освобождает ни от обязанности общего владения и пользования объектами, ни от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение, либо любой его член может принудить его это сделать, обратившись в суд.

5. Имущество, имеющееся на момент создания ОСМД, или приобретенное в процессе деятельности объединения, находится в общей совместной собственности всех владельцев жилых и нежилых помещений (как членов, так и не членов ОСМД) и может переходить в распоряжение юридического лица исключительно в порядке и на условиях, которые определены уставом объединения.

Таким образом, именно ОСМД является наиболее оптимальной формой управления общим совместным имуществом многоквартирного дома. При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома и с ОСМД, и без ОСМД как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке.

Рекомендовать: